Начало полномасштабной войны в феврале 2022 года стало шоком для всех секторов экономики Украины, и рынок ипотечного кредитования не стал исключением. Неопределенность, высокий уровень рисков, миграция населения и значительное падение доходов привели к тому, что в первые месяцы войны выдача новых ипотечных кредитов фактически прекратилась. Однако, благодаря своевременному и решительному вмешательству государства, этот сегмент финансового рынка не только выдержал удар, но и продемонстрировал впечатляющую траекторию восстановления и роста, основанную на льготных программах.
Государственная программа «єОселя»
Ключевым фактором, который кардинально изменил ситуацию на рынке, стала государственная программа льготного ипотечного кредитования «єОселя» , запущенная в октябре 2022 года. Эта инициатива была призвана обеспечить жильем граждан, которые больше всего в этом нуждаются, и одновременно стимулировать рынок недвижимости.
Программа «єОселя» предложила беспрецедентно низкие процентные ставки, сделав ипотеку доступной для широких слоев населения:
- 3% годовых для льготных категорий: военнослужащие и правоохранители, медики, педагоги, ученые.
- 7% годовых (позднее расширенная до 10% в некоторых случаях) для ветеранов войны, участников боевых действий, внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) и граждан, не имеющих собственного жилья или имеющих жилье меньше нормативной площади.
Впечатляющая динамика роста
После запуска «єОселя» рынок начал постепенно оживать, а затем демонстрировать устойчивый рост. Сначала выдачи были единичными, но уже к концу 2022 года, а особенно в 2023 и 2024 годах (по мере расширения программы на большее количество категорий и вторичный рынок), объемы кредитования значительно возросли. За первые 5 месяцев 2025 года было выдано больше 2 тысяч ипотечных кредитов на суму 4,3 млрд грн.
Фактический рост ипотеки после кризисного спада обеспечивается почти полностью этой государственной программой. Например, в 2024-2025 годах большая часть выданных ипотечных кредитов приходится именно на «єОселя». Коммерческая ипотека (кредиты, выдаваемые банками на рыночных условиях без гос. компенсации) остается на относительно низком уровне из-за высоких рыночных ставок, которые могут превышать 19% годовых, и банковских рисков, хотя и демонстрирует некоторое умеренное восстановление. Экспертка Елена Дмитриева комментирует: “В условиях войны очень важно сохранить коммерческий банковский сегмент. Кроме того, банковские условия более лояльны к заемщику, а также отсутствуют ограничения по «возрасту» дома, в котором гражданин планирует приобрести жилье”.
Последствия и вызовы
Рост ипотечного кредитования, основанный на «єОселя», имеет ряд положительных последствий:
- Поддержка населения. Тысячи украинских семей, особенно военных, медиков и учителей, получили возможность приобрести собственное жилье на чрезвычайно выгодных условиях.
- Стимулирование строительства. Программа, особенно после ее расширения на покупку жилья на первичном рынке, стала важным стимулом для строительной отрасли в относительно безопасных регионах.
- Снижение социальной напряженности. Обеспечение жильем ВПЛ и ветеранов является критически важным элементом социальной политики в условиях войны.
Однако, остаются и вызовы:
- Доминирование госпрограммы. Рынок сильно зависит от бюджетного финансирования «єОселя». Устойчивость ипотеки вне этой программы остается низкой.
- Риски военного времени. Банки по-прежнему осторожны из-за рисков разрушения жилья и невозможности принудительного взыскания залогов в зонах боевых действий, что ограничивает их готовность к самостоятельному коммерческому кредитованию.
Заключение
В целом, ипотечный рынок Украины продемонстрировал удивительную адаптивность. Пережив катастрофическое падение, он восстановился не благодаря классическим рыночным механизмам, а благодаря мощной, сфокусированной государственной поддержке, которая стала инструментом не только финансовой, но и социальной политики в условиях войны. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от стабильности финансирования госпрограмм, ситуации на фронте и возвращения страны к макроэкономической стабильности.
